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  • Valéria Esteves Advogados

NOVA LEI

Atualizado: 17 de Set de 2018

A Lei 13.097 de 19.01.2015 que alterou a Lei 6.530/78 que regula o exercício da profissão de corretor de imóveis, pretende criar modelo contratual com segurança jurídica.

com a atuação da Justiça do Trabalho e as “provas que afloram” nos autos, apesar da existência da legislação que trazem afirmações  de que a relação jurídica de trabalho objeto de regulamentação não gera vínculo de emprego tem sido repetidamente desnaturada e empresas e mais empresas condenadas em valores vultuosos em razão da simples conclusão que a  autonomia da vontade das partes, quando do inicio da pactuação, em nada tem valor frente à condição que é trazida após o rompimento à justiça laboral.

É o caso desta recente Lei 13.097, publicada em 19 de janeiro de 2015, que cuidou da reforma de diversas leis dentre elas a Lei 6.530, de 12 de maio de 1978, relativa aos corretores de imóveis. A novidade está no artigo 139, sobre o conteúdo jurídico da relação de trabalho que se estabelece entre o profissional e a imobiliária, com alteração de relevância que deve produzir efeitos na análise dos conflitos trabalhistas. O exercício da profissão de corretor de imóveis, ganhou parágrafos 2º a 4º no artigo 6º, da Lei 6.530/78, que passou a vigorar com a seguinte redação:

“§ 2º O corretor de imóveis pode associar-se a uma ou mais imobiliárias, mantendo sua autonomia profissional, sem qualquer outro vínculo, inclusive empregatício e previdenciário, mediante contrato de associação específico, registrado no Sindicato dos Corretores de Imóveis ou, onde não houver sindicato instalado, registrado nas delegacias da Federação Nacional de Corretores de Imóveis.

§ 3º Pelo contrato de que trata o § 2º deste artigo, o corretor de imóveis associado e a imobiliária coordenam, entre si, o desempenho de funções correlatas à intermediação imobiliária e ajustam critérios para a partilha dos resultados da atividade de corretagem, mediante obrigatória assistência da entidade sindical.

§ 4º O contrato de associação não implica troca de serviços, pagamentos ou remunerações entre a imobiliária e o corretor de imóveis associado, desde que não configurados os elementos caracterizadores do vínculo empregatício previstos no art. 3º da Consolidação das Leis do Trabalho - CLT, aprovada pelo Decreto-Lei nº 5.452, de 1º de maio de 1943." (NR). Logo no início, observa-se dois aspectos que se destacam na redação do parágrafo 2º: (i) a declaração de ausência de vínculo de emprego declarado por lei, condicionado à exigência de contrato de associação com uma ou mais imobiliárias; e, (ii) que a exclusividade de associação a imobiliária não configura restrição à liberdade de contratar. Neste sentido, a lei homenageia a boa fé nas relações contratuais e o princípio da autonomia da vontade, remetendo o intérprete às regras do direito civil.

A atual previsão legal de exclusão de vínculo de emprego não é novidade porque já prevista em outros diplomas legais, exemplificativamente, Lei 4.886/1965, artigo 1º, Lei 11.196/2005, artigo 129, lei 11.442/2007, artigo 5º. Em segundo plano temos que  o parágrafo 4º, trouxe elementos que não poderão existir no contrato de associação. Assim, a troca de serviços, pagamentos ou remunerações entre imobiliária e corretor associado não podem estar presentes, terminando por relativizar a autonomia da vontade ao condicionar a validade do contrato desde que não configurado o vínculo de emprego na forma do artigo 3º, da CLT.

Não há dúvidas que esta previsão  é um tropeço do legislador porque a afirmação é desnecessária, já que se afasta da segurança jurídica como finalidade da lei. De outro lado, acentua-se inócua a advertência porque, considerando a definição de contrato individual de trabalho do artigo 441 da CLT, onde houver relação de emprego a norma trabalhista deverá ser observada. De modo totalmente inconveniente, a lei inseriu a dúvida no contrato de associação, sugerindo a possibilidade de que o corretor de imóveis discuta a condição de empregado, permanecendo a manifestação da vontade sujeita a eventual confirmação perante o judiciário trabalhista. “Data Vênia” aos legisladores, total equívoco!!!! Então, retomando o contrato de associação, para que a condição prevista na lei seja efetivamente alcançada é requisito legal que entre o corretor associado e a imobiliária haja coordenação de funções envolvidas na intermediação, com partilha de resultados mediante obrigatória assistência da entidade sindical que, por força do disposto no parágrafo 2º, já terá recebido o contrato de associação para registro.

Com certeza o sindicato ou federação somente terão como competência a recepção do contrato de associação. A partilha de resultados diz respeito às partes envolvidas no negócio, exclusivamente. Aliás, tratando-se de relação de natureza essencialmente civil, a participação sindical é extravagante, mesmo obsoleta.

Destaca-se que a relação jurídica é de associação cujo conteúdo essencial é de coordenação recíproca de funções, sem que haja remuneração pela imobiliária ou que ao corretor sejam atribuídas atividades inerentes à gestão da imobiliária e que não estejam previstas no contrato de associação.

Temos que refletir em torno dos limites da coordenação de funções no contrato de associação. Não há dúvidas de que a atividade do corretor de imóveis se insere na atividade econômica da imobiliária, o que certamente será o sustentáculo do argumento dos advogados que atuarem para um corretor que pretende desnaturar o contrato de associação.

Infelizmente é a realidade, cria-se a lei, as empresas e pessoas físicas utilizam-se dela, no entanto não há segurança jurídica!!!! Embora o legislador insista em privilegiar a boa fé das relações contratuais, é fato que o que se contrata é invalidado por outros elementos,  o que afasta ainda mais os investimentos com a contaminação da boa fé com a depois declarada “fraude à legislação trabalhista”.

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